=譲渡所得の計算のあらまし=

個人が、土地や建物を売却し、利益(譲渡益)が生じた場合には、その利益に対して所得税と住民税がかかります。
この課税対象となる利益のことを税法上”譲渡所得(金額)”と呼んでいます。
”土地建物を売った場合の税金”は、まずこの”譲渡所得(金額)”を正確に計算することから始めます。そして売却した土地建物の所有期間の区分(5年超か5年以下か)に応じた税額計算の方法によって実際に納める税額を計算することになります。

=課税譲渡所得金額の計算=

”譲渡所得金額”は、譲渡による収入金額(譲渡価格)から、その不動産を取得した時の価格や取得に要した費用(これらを取得費といいます)、および譲渡に要した費用(譲渡費用といいます)を差し引いて計算されます。
この”譲渡所得金額”から更に特別控除の適用がある場合にはその特別控除額を控除して求めたものが税額計算の基礎とされる”課税譲渡所得金額”といわれるものです。

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取得費
譲渡費用
特別控除
売却した土地や建物の購入額(建物は減価償却後)ならびに購入の際に支払った

  • 仲介手数料
  • 立退料や移転料
  • 売買契約書に貼付した印紙税
  • 登録免許税や登記手数料
  • 不動産取得税
  • 搬入費や据付費
  • 建物解体費用…..など

購入時の契約書、領収書によって確認します。
実際の取得費が不明な場合は、譲渡価格の5%相当額となります。 

土地や建物を売却するために要した費用で、売却の際の次のような費用

  • 仲介手数料
  • 広告費
  • 測量費
  • 売買契約書に貼付した印紙税
  • 支払った立退料
  • 建物解体費用…..など
これは国の政策的な配慮によって設けられているもので、

  • 居住用財産を売った場合の3,000万円の特別控除
  • 特定住宅地造成事業等のために土地を売った場合の1,500万円控除
  • その他

=長期・短期の区分=

譲渡した土地建物の所有期間の区分(5年超か5年以下か)に応じた税額計算の方法によって税額を計算します。
具体的には、土地建物の譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超える場合を長期譲渡所得、5年以下の場合を短期譲渡所得として区分されます。
ここで注意しないといけないことは、所有期間5年というのは、その土地や建物を購入した日から売った日までの計算ではなく、譲渡した日の属する年の1月1日現在で判定するということです。
なお、贈与または相続による取得は、取得時期を引き継ぐこととされています。

=譲渡所得の税金の計算=

課税長期譲渡所得金額 × 20%(所得税15%・住民税15%)= 所得税額および住民税額

課税短期譲渡所得金額 × 39%(所得税30%・住民税9%)=所得税額および住民税額

※平成25年より復興特別所得税として所得税額の2.1%が別途かかります。

=その他=

譲渡損失が生じた場合、一定の用件を満たす必要がありますが、他の所得との損益通算ができる場合がありますが、次の機会に詳しく説明させていただきます。

あと、譲渡所得の申告手続きですが、譲渡所得がある場合には、翌年の3月15日までに所轄の税務署に申告し税金を納めることになります。この場合の申告書は所得税の確定申告書B(第一表・第二表)及び第三表(分離課税用)というものを用います。
その他、税務署へは課税譲渡所得を計算するための”譲渡所得の計算明細書”、特例の適用を受けるときには特例ごとに定められた書類等を提出することになっています。また、住民税については、税務署に申告したその申告書の内容が市区町村(役場)へ回りますので手続きは不要です。

このページ記載内容は平成25年4月1日現在のものです。詳細については、お近くの税務署にお尋ねください。