=居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例=

個人が、土地・建物を譲渡して損失が発生した場合には、通常はその損失分を他の所得(給与所得・事業所得等)から控除したり、繰越して控除したりすることはできません。(他の所得の損失を土地・建物の譲渡益から控除することもできません)
しかし、特定の居住用財産の譲渡損失についてだけ、その年の他の所得から控除(損益通算)することができます。また、控除しきれなかった残額のあるときは、その残額をその翌年から3年間に繰越して各年の給与、事業所得等の総所得金額(合計所得金額3,000万円以下の年分に限る)から控除できるようになっています。なお、その敷地面積が500㎡を超える場合はその超える部分に対応する損失は除かれます。
住宅ローン控除との併用は認められています。
特例の適用を受けるには確定申告書に所定の必要書類を添付して所轄の税務署に提出しなければなりません。

○特例を受けるための譲渡資産の要件

平成25年12月31日まで(2年間延長→平成27年12月31日まで)の間に譲渡される自己の居住の用に供する家屋またはその敷地で、をの譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもののうち、次のいずれかに該当するものであること

  • 現に自分が住んでいる住宅の家屋およびその敷地
  • 以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までの間に譲渡される家屋およびその敷地
  • 災害によって滅失した自ら住んでいた住宅の敷地で、その住宅が滅失しなかったならばその年の1月1日における所有期間が5年を超えている住宅の敷地。ただし、その災害があった日以後3年を経過する日の属する12月31日までに譲渡されるものに限ります
○特例を受けるための買換え資産の要件
  • 譲渡資産の譲渡をした年の前年の1月1日から翌年12月31日までの間に取得される自己の居住用に供する家屋またはその敷地
  • その家屋の居住部分の床面積が50㎡以上あること
  • その取得の日から取得した年の翌年の12月31日までの間に自己の居住の用に供することまたは供する見込みであること
  • 繰越控除を受けようとする年の12月31日において買換資産に係る住宅借入金等(返済期間10年以上のローン契約等によるもの)の金額を有していること
○その他の要件
  • 譲渡した年の前年または前々年において、居住用財産を譲渡した場合の課税の特例の適用を受けていないこと
  • 譲渡した年または前年以前3年内において、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例の適用を受けていないこと
○譲渡損失の損益通算の計算

その年に特定の居住用財産の譲渡の他に土地建物の譲渡があってその譲渡益がある場合にはその譲渡益から控除し、次に土地建物以外の譲渡所得、次に一時所得から、そして利子所得、配当所得(以上のうち源泉分離課税を適用したものを除く)、不動産所得、事業所得、給与所得、と雑所得から控除し、さらに山林所得、退職所得の金額から控除するようにして計算します。

○譲渡所得の繰越控除の計算

繰越控除が適用される譲渡資産に係る譲渡損失の金額とは、譲渡資産に係る譲渡所得の計算上生じたその年の損失額のうち、上述した損益通算をしてもなお控除しきれない部分の損失とされています

譲渡収入 ー(取得費 + 譲渡費用)= 譲渡所得に係る損失額

他の所得金額 ー 譲渡所得に係る損失額 = 譲渡損失の金額(控除しきれない損失額)

=居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例=

個人が自分の住まいである土地建物を譲渡して損失が発生した場合には、買換えをしなくても譲渡損失の金額のうち住宅借入金等の金額からその譲渡資産の譲渡価額を控除した残額を限度として他の所得ととの通算及び翌年以後3年間の繰越控除ができる制度です。
特例の適用を受けるには確定申告書に所定の必要書類を添付して所轄の税務署に提出しなければなりません。

○適用を受けるための要件
  • 個人が平成16年1月1日から平成25年12月31日まで(2年間延長→平成27年12月31日まで)の間にその所有する家屋およびその敷地で、その年の1月1日において所有期間が5年を超える居住用財産で次のいずれかに該当するものを譲渡すること
  1. 現に自分が住んでいる住宅の家屋およびその敷地
  2. 以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までの間に譲渡される家屋およびその敷地
  3. 災害によって滅失した自ら住んでいた住宅の敷地で、その住宅が滅失しなかったならばその年の1月1日における所有期間が5年を超えている住宅の敷地。ただし、その災害があった日以後3年を経過する日の属する12月31日までに譲渡されるものに限ります
  • その個人がその譲渡に係る契約を締結した日の前日においてその譲渡資産に係る一定の住宅借入金等(返済期間10年以上のローン契約等によるもの)の金額を有すること
  • 繰越控除する各年分の合計所得金額が3,000万円以下であること
  • 譲渡先が、その個人の配偶者その他特別の関係がある者でないこと
  • 譲渡した年の前年または前々年において、居住用財産を譲渡した場合の課税の特例の適用を受けていないこと
  • 譲渡した年または前年以前3年内において、居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例の適用を受けていないこと
○特例を受けることができる損失の限度額

この特例が適用される譲渡資産に係る譲渡損失の金額は、上述の”居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例”の場合と同じですが、契約締結日の前日におけるその譲渡資産に係る住宅借入金等の金額の合計額からその譲渡資産の譲渡価額を控除した残額が限度となります。

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=譲渡損失の繰越控除等制度のちがい=

居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の繰越控除等 特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除等
譲渡資産の所有期間等 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超のもの 同  左
譲渡資産の住宅借入金の有無 特に制限なし 譲渡契約締結日の前日において借入残高があること
買換え要件 床面積が50㎡以上等の一定の要件を満たす買換資産を買換える 買換えは要件となっていない
所得要件 合計所得金額が3,000万円以下であること 同  左
繰越控除等される金額 損失の全額が他の所得との通算及び3年間の繰越控除の対象となる 損失金額のうち「ローン残高ー譲渡価額」の金額を限度として他の所得との通算及び3年間の繰越控除の対象となる

両制度の大きな違いは、”居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除等”は買換えを絶対条件としているのに対して、”特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除等”は買換えを要件としていない点です。そのかわり、前者は損失の全額が他の所得との通算及び繰越控除の対象となるのに対して、後者は他の所得との通算及び控除対象の対象となる金額に制限が設けられている点が大きく違います。

このページ記載内容は平成25年4月1日現在のものです。詳細については、お近くの税務署にお尋ねください。