=居住用財産を売却し譲渡益がある場合の特例=

○居住用財産とは
  • 居住の用に供している家屋とその敷地をいいます
○特例の対象となる居住用財産の譲渡とは
  • 現に居住している家屋やその敷地とともに譲渡する敷地の譲渡をいいます
  • 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋とともに譲渡する敷地も対象になります(この期間内にその家屋を貸し付けていても、事業用に供していても適用になります)
  • 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡すれば特例の対象になります(ただし、取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業のように供したりすると特例の適用は受けられなくなります)
  • 災害などにより居住していた家屋が滅失してしまったときは、災害があった日から3年を経過する日の属する12月31日までに、その敷地だけを譲渡しても特例の対象になります。
○特定の親族や同族会社への譲渡は適用になりません
  • ここでいう特定の親族とは、配偶者、直系血族(親、子、孫など)生計を一にする親族、譲渡後にその家屋に居住する親族をいいます
  • ここでいう同族会社とは、本人、配偶者、直系血族や生計を一にする親族が主宰している会社をいいます
○その他の注意事項
  • 居住用財産の特例は、3年に一度だけしか適用を受けることができません
  • 譲渡の日は、原則として引渡した日ですが、条件を満たせば契約した日を譲渡の日とすることもできます
  • 特例を受けるためには譲渡した年の翌年3月15日までに確定申告が必要です。

=3,000万円特別控除について=

この特別控除は、居住用財産の譲渡をした場合に、3,000万円の特別控除が受けられるというもので譲渡益から控除されます。
また、長期保有、短期保有に関係なく利用することができます。
ただし、収用等の特別控除または買換えなどの他の特例の適用を受ける場合や、この特例の適用を受けるためのみの目的で入居したと認められる場合には適用されません。

○更地で売っても3,000万円の特別控除が受けられる場合
  • 災害により住宅が滅失した場合
  • その敷地の譲渡に関する契約が、住宅を取り壊した日から1年以内に締結され、且つその住宅を居住のように供さなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までにその敷地を譲渡したものであること(ただし、その住宅を取壊した後、譲渡に関する契約を締結した日までその敷地を貸付け等の業務のように供していないこと)
○ちょっとお得に
  • 住宅とその敷地が、その住宅に居住する者の共有名義である場合は、その各々について3,000万円の特別控除の適用が受けられます

=所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例=

この制度は、個人がその年の1月1日において所有期間が10年を超える次の居住用財産を譲渡した場合に適用されます。
この特例は、前項の3,000万円特別控除とセットで利用することができます。

  1. 現に自分が住んでいる住宅
  2. 以前に自分が住んでいた住宅で自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までに譲渡したもの
  3. 上記1・2の住宅およびその家屋とともに譲渡された敷地
  4. 災害によって滅失した1の住宅の敷地で、その住宅が滅失しなかったならばその年の1月1日における所有期間が10年を超えている住宅の敷地(ただし、その災害があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したものに限ります)
○計算方法(3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち)

6,000万円以下の部分======所得税が、10%+住民税4%となります
6,000万円を超える部分=====所得税が、15%+住民税5%となります
※平成25年より復興特別所得税として、所得税額の2.1%が別途かかります

 =特定の居住用財産の買換え特例=

この特例の適用が受けられるのは、平成25年12月31日までの間に居住用の住宅やその敷地を売った場合で、譲渡資産(売った居住用の住宅やその敷地)および買換資産(購入した居住用の住宅やその敷地)が次の要件に該当する場合

○譲渡資産の要件

以下に掲げる居住用財産で、その譲渡した年の1月1日における所有期間が10年を超えているもので、譲渡に係る対価が1億5,000万円以下のもの

  1. 現に自分が住んでいる住宅で居住期間が10年以上であるもの
  2. 以前に自分が住んでいた1の住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までに譲渡されるもの
  3. 1・2の住宅およびその敷地
  4. 災害によって1の住宅が滅失した場合において、その住宅を引き続き所有していたとしたならば、その年の1月1日における所有期間が10年を超えている住宅の敷地(ただし、その災害があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したものに限ります)
○買換資産の要件
  1. 譲渡資産を譲渡した年の前年の1月1日から譲渡した年の12月31日までの間に居住用の住宅やその敷地を取得すること(所定の手続きにより1年間の延長が可能)
  2. 譲渡資産を譲渡した年の翌年12月31日までの間に取得した住宅を居住のように供すること、または供する見込みであること(1にて1年間の延長適用を受けている場合は翌々年の12月31日まで)
  3. 取得する住宅は、床面積が50㎡以上であること
  4. 買換資産が中古の耐火建築物である場合には、その中古耐火建築物が新築後25年以内であるか、または新耐震基準に適合することが証明されたものであるか、もしくは既存住宅売買瑕疵保険に加入していること
  5. 取得する敷地は、その面積が500㎡以下であること
○計算方法

居住用財産の買換えというのは、今住んでいる住宅やその敷地を売って新たに居住用の住宅やその敷地を買うことですが、この特例というのは取得価額の引継ぎによる課税の繰延べといわれるものです

譲渡した資産の譲渡価額が買換えた資産の取得価額を下回る場合(譲渡資産の売却代金 ≦ 買換資産の購入代金等)には、その譲渡がなかったものとして税金がかかりません

譲渡した資産の譲渡価額が買換えた資産の取得価額を上回る場合(譲渡資産の売却代金 > 買換資産の購入代金等)には、売却代金のうち購入代金に充てた部分については譲渡がなかったものとして税金はかかりませんが、購入代金を上回る部分(売却代金が残った部分)についてだけは譲渡があったものとして課税されます。課税はされることとなった場合の課税長期譲渡所得金額は次の算式により計算されます
a.譲渡資産の売却代金 ー 買換資産の購入代金等 = 収入代金
b.(譲渡資産の取得費 + 譲渡費用)× aの収入金額/譲渡資産の売却代金 =取得費および譲渡費用
c.aーb=課税長期譲渡所得金額

=ちょっとひとこと=

買換えの特例というのは 、税金がかからないよいうのではなく、その譲渡した時点では課税しない(譲渡がなかったものとして取扱う)、その後に買換えた資産を売却する場合にはもとに遡って課税されます。ですから何でも買換え特例を利用した方が得ということではありません。3,000万円の特別控除枠におさまるのであれば、以後の手続きも不要ですのでこれの検討をお勧めします。近い将来、買換えた資産の売却予定がある場合には、一般には特別控除と軽減税率の適用を考えた方がベターではないでしょうか。ケースバイケースで利用をご検討ください。

このページ記載内容は平成25年4月1日現在のものです。詳細については、お近くの税務署にお尋ねください。